Бостанова Лаура Кемаловна Олейников Дмитрий Андреевич АНАЛИЗ ПРАВОВЫХ ИНСТРУМЕНТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

СевКавГГТА, г.Черкесск, РФ

 

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена разбору правовых инструментов, регулирующих оценочную деятельность на территории Российской Федерации, а также принципов и факторов, влияющих на данную деятельность, с учетом различных форм собственности, рынков недвижимости, сделок и обременений. Предметом исследования можно считать нормативную базу и механизмы регулирования оценочной деятельности. Объектом же выступает оценочная деятельность.

Рост рыночной экономики в России привел к полиморфизму, среди форм собственности. В следствие этого, основополагающим фактором стала стоимость объекта собственности. Решение этого вопроса проявляется в среде всевозможных фирм, предприятий или финансовых институтов. Инвестиции, фондовый рынок страхование также развивают потребность в оценке стоимости объектов и прав собственности.

Уже несколько лет результаты оценки стоимости различных объектов собственности служат основой для принятия большинства решений в частном и государственном секторах.

На практике часто возникают ситуации, когда требуется обязательное проведение оценки стоимости. Эти ситуации в первую очередь связаны с проведением сделок с государственным и муниципальным имуществом, включая крупные корпоративные сделки, в том числе продажу или покупку активов, реорганизацию предприятия и его активов, изменение формы собственности предприятия и т.д. Кроме того, оценка стоимости необходима при проведении сделок, связанных с реализацией прав акционеров, включая оценку стоимости акций, выкупаемых у акционеров. Определение стоимости неденежного вклада в номинальные капиталы создаваемых и уже существующих предприятий также предполагает проведение оценки.

По случаю вовлечения в сделку объектов, принадлежащих частично или полностью, правообладателем которых является Российская Федерация, субъекты или муниципальные образования, обязательным является проведение оценки при:

• определении стоимости объектов оценки в приватизационных целях, передачи в доверительное управление или аренду, а также продажи или при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки;
• использовании объектов оценки в качестве залога, в том числе при ипотечном кредитовании;
• передаче объектов оценки в качестве вклада в номинальные капиталы и т.п.

Основным документом, регламентирующим оценочную деятельность на территории Российской Федерации, выступает Федеральный закон 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который регулирует оценочную деятельности в отношении имущества, правообладателем которого является Российской Федерации, субъекты РФ или муниципальные образования, физические и юридические лица для целей совершения сделок с этим имуществом и т.п.

Отталкиваясь от данного закона можно сделать вывод, что одним из обязательных условий доказательства силы суждения о стоимости объектов оценки (отчета об оценке) является осуществление этой работы полноправным субъектом оценочной деятельности, где оценщиками являются члены само регулируемой организации оценщиков (СРО).

В данном законе разъясняется, когда оценка стоимости объекта является обязательной, какие права и обязательства есть у оценщика и заказчика оценки, перечислены обязательные требования к договору и к отчету об оценке, также обозначены требования к осуществлению оценочной деятельности, соблюдение которых необходимо.

Оценочная деятельность в РФ регулируется, в основном, двумя Постановлениями Правительства РФ:

• О саморегулировании оценочной деятельности в соответствии с требованиями Федерального Закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
• Об утверждении стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности. Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. №256; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. №255; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. №254; а также Международных Стандартов Оценки МСО-2007.

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

1. Спрос.
2. Полезность в удовлетворении потребностей потребителей. Полезность жилья – это ее комфортабельность.
3. Дефицитность предложения.
4. Наличие возможности передачи прав на имущественных, что позволяет недвижимости быть товаром.

Отсюда, стоимость не является независимой характеристикой.

Оценка недвижимости преследует разные цели, которым отвечают разные виды стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – возможная цена, по которой объект оценки будет приобретен на открытом рынке в условиях конкуренции и на цене сделки не сказываются форс-мажорные обстоятельства.

При установлении рыночной стоимости нужно провести дополнительный анализ, ибо величина сделки не отображает мотивы покупателя и продавца. Рыночную стоимость можно идентифицировать лишь при следующих условиях:

• конкурентный рынок с предостаточным выбором имущества для сотрудничества значительного числа продавцов и покупателей;
• независимые друг от друга и в достаточной степени информированные о предмете сделки стороны сделки;
• срок экспозиции объекта оценки.

Существует так называемая инвестиционная стоимость, которая выражается в самой высокой цене, которую может заплатить инвестор за объект недвижимого имущества, учитывая такие фактор, как ожидаемую доходность. Рыночная и инвестиционная и стоимости совпадают только в том случае, если инвестиционные ожидания являются вполне релевантными для конкретно взятого рынка.

Ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, отчуждаемого в срок меньше обычного срока экспозиции таких же объектов. Обязательно прогнозируется в случае непреднамеренной продажи. По случаю ограниченных сроков продажи, недостаточных для полного ознакомления с объектом всех возможных покупателей, такая стоимость может выйти гораздо более ниже ожидаемой рыночной.

Утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Специальная стоимость объекта оценки – это такая стоимость, условия определения которой, не включенные в определение рыночной или другой стоимости, указываются в договоре об оценке или нормативном правовом акте. Можно выделить следующие виды стоимости:

• стоимость действующего предприятия – стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства;
• страховая стоимость – стоимость полной компенсации ущерба имуществу по наступлению страхового случая.

Основные принципы оценки недвижимости делятся на следующие группы.

1. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение стоимости недвижимости по случаю эксплуатации объекта самым лучшим и как можно более полезным способом.

Учитывается состояние объекта, а именно потребность в капитальном ремонте, при обсуждении величины суммы сделки.

Для принципа наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта существует несколько ограничений: максимальная эффективность, финансовая обоснованность, физическая осуществимость, соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется применением дисконтного метода к будущим доходам возможных вариантов использования с учетом роста риска инвестиций.

Финансовая обоснованность выражается в уместности инвестиций, отражающих способность данного проекта гарантировать доход, покрывающий расходы инвесторов.

Технологическая и физическая осуществимость основываются на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, доступности транспорта, вероятности стихийных бедствий, наличие коммунальных удобств. Для подтверждения соответствия законодательству требуется анализ строительных и экологических норм, что очень важно при анализе земельного участка.

Если текущий способ пользования отличается от прогнозируемого наилучшего и более эффективного, то стоимость пустого земельного участка может превысить стоимость уже имеющихся в его составе улучшений, в следствие чего возможным вариантом будет их снос с целью оптимизации использования.

Если текущее использование земельного участка отличается от прогнозируемого наилучшего и более эффективного варианта использования, но ценник уже имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, значит нынешний вариант использования будет продолжен в срок, пока цена земли в случае ее максимально оптимизированного использования не превысит стоимость имущества при нынешней эксплуатации.

2. Принцип вклада основан на определении себестоимости всех элементов, входящих в общую стоимость.
3. Принцип максимальной продуктивности определяется в поступательном внесении улучшений, которые будут сопровождаться подъемом стоимости объекта, превышающей вложения на них, до получения степени предельной продуктивности, после чего вложения в дополнительные улучшения не компенсируются повышением цены объекта.
4. Принцип сбалансированности определяется в максимизации гармоничности и сбалансированности элементов объекта, в части повышения его стоимости.

По данному принципу следует учитывать и количество взаимодополняющих объектов в близлежащих районах.

5. Принцип полезности основан на том, что чем выше полезность, тем будет выше и стоимость на открытом рынке. Например, стоимость квартиры в кирпичном доме выше, чем в панельном. Так же принцип выражается в наличии и готовности к использованию полезных дополнений.
6. Принцип замещения базируется на том, что осведомленный участник сделки в условиях конкурентного рынка не станет приобретать объект недвижимости по большей цене, чем объект сравнительной полезности, доходности или, когда вариант с постройкой аналогичного объекта в допустимые сроки приемлем.
7. Принцип ожидания предполагает, что на стоимость объекта недвижимости влияют прогнозируемая в будущем выгода от владения объектом, а значит, чем больше благоприятных ожиданий, тем, соответственно, выше и цена объекта недвижимости.
8. Принцип внешнего воздействия базируется на влиянии изменяющихся факторов внешней среды, воздействующих на стоимость объекта.
9. Принцип изменений лежит на учете метаморфоз, присущих циклам жизни объекта, местоположения, данного социума в целом.
10. Принцип конкуренции предполагает, что цены на конкретном рынке устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.
11. Принцип спроса и предложения базируется на соотношении спроса и предложения, определяющего стоимость объекта на рынке.
12. Принцип соответствия основан на достижении предельного уровня цены в окружении консистентных гармонирующих друг с другом объектов недвижимости, таким образом однородность объектов удерживает их уровень в определенной плоскости.

Резюмируя вышеизложенное, использование основ оценки недвижимости позволяет рассчитать наиболее важные причины, влияющие на ее стоимость, и позволяет предельно оптимизировать достигаемые результаты в теории к действительной экономической ситуации в реальности.

© Бостанова Л. К., Олейников Д.А., 2017